Mercado de vivienda secundaria, oportunidad de movilidad hipotecaria

Según Los Ángeles Times, de 2001 a 2012, durante los gobiernos de los expresidentes Vicente Fox y Felipe Calderón, más de 20 millones de personas abandonaron sus lugares originarios (ciudades, barrios y zonas rurales) por la promesa de una vida mejor a través del otorgamiento de una casa a través de un crédito hipotecario.

Con una política de otorgamiento masivo, pero sin atender la infraestructura, la movilidad, fuentes de trabajo, y con cientos de fraccionamientos que no fueron entregados a los municipios para dotarlos de servicios, millones de casas en el segmento social quedaron en el abandono. Apenas al inicio de la Cuarta Transformación (4T) el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Román Meyer Falcón, reconocía que en México había hasta 5 millones de viviendas abandonadas.

Ante este grave reto, la UNAM aporta un posible panorama para dinamizar económicamente a estas viviendas sociales.

Para explicar la problemática del hábitat social en México se puede partir de un paralelismo con dos industrias: la del automóvil y el mercado de vivienda. ¿A qué el éxito de la primera? En la manera de transferir la propiedad.

“Para el automóvil, simplemente con firmar una factura transferimos una propiedad. En el caso de la vivienda no. Es muy difícil tramitar la transferencia. Para el caso de la industria automotriz y su éxito en automóviles usados, hay que recordar que vale 2.5 veces más el mercado de autos usados que el de los nuevos. La vivienda no tiene un mercado secundario. El mercado institucional secundario de la vivienda no existe. Debemos proponerlo”, argumentó Juan Manuel Romo, Coordinador de la Especialización en Gerencia de Proyectos del Programa Único de Especializaciones en Arquitectura (PUEA) de la UNAM.

Durante la presentación a medios del IV Foro de la Vivienda que se realizará en la Facultad de Arquitectura de la UNAM el 20 de agosto, el investigador argumentó sobre las posibilidades de crear nuevas plusvalías para el hábitat social, a saber, el valor de uso y el valor de cambio de un inmueble social.

“¿Qué es lo que hemos buscado hacer? Cuando existe un valor de cambio hay otro valor, que es el de uso. Y para este ejemplo uso el auto porque es muy claro: si uno llega con un auto usado, de la marca que se quiera o una Premium, ya no la aceptan en la agencia, aunque hay algunos que sí lo aceptan pero para comprar uno nuevo y toman el viejo a cambio. Ese es el valor de cambio; pero hay otros que nada más sirven para vender tacos de guisado en la parte de atrás. Ese es su valor de uso. Para este tipo de autos hay un mercado diferente. Este es el mercado secundario del automóvil. Este valor no es comercial. Si lo vemos así, muchas viviendas abandonadas tendrían un valor de uso”, explicó Romo.

Siguiendo con el ejemplo, dijo que para ello existen lotes de autos usados como en Ecatepec o en Tlalnepantla, donde los autos más viejos se cambian por otras cosas; pero se cambia o se desplaza. “Cosa que no se puede hacer con un avalúo formal de un inmueble, porque a veces está depreciado”.

Señaló que este proyecto ya lo han platicado con Edna Vega, titular de la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi) y con el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), para establecer un mercado secundario de la vivienda a nivel nacional.

“Para ello estamos proponiendo la creación de un ente financiero en el cual su capital serían todas las viviendas del Fovissste, Infonavit, del Issfam, fuerzas armadas, vivienda particular, residencial y vivienda popular, para que todas éstas incorporadas al Registro Único de Vivienda (RUV) que podría ser el órgano que podría controlar esto”.

“Si alguien tiene una vivienda y la oferta por Internet (como un auto) les podría llegar un certificado a través de un ente debidamente colegiado, que lo va a remodelar, para decir que está en buen estado, aparte del avalúo, y entonces, esta entidad funciona como el lote. Sociedad Hipotecaria Federal a la cabeza como un fondo, con una capitalización de todas las viviendas que se tengan disponibles”, disertó el especialista.

Finalmente expresó que si el gobierno Federal continúa con su lógica de descentralización, una persona que vive en Tlaxcala y es enviada a Puebla con una vivienda, “se puede cambalachear y se puede empezar por un incipiente mercado. Aunque por cierto, la vivienda nueva seguiría con sus procesos”.

Te invitamos a ser parte de Foro Universitario de Vivienda 2019. La entrada es libre, únicamente tiene que registrarte en el siguiente enlace : https://bit.ly/2LsZQCl

Mario Vázquezhttps://grupoenconcreto.com.mx/
Reportero de Grupo En Concreto especializado en el sector Real Estate, Smart Cities, Urbanismo y Hábitat. Estudió la Carrera de Periodismo y Comunicación Colectiva en la FES Acatlán, y Literatura en la Escuela de Escritores de la SOGEM.

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