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Crowdfunding, otra opción de financiamiento para los desarrolladores

A pesar de ser un sistema de fondeo “nuevo” en México, el crowfundig ha ganado el interés y participación de inversionistas, sobretodo en el sector inmobiliario, al brindar apoyo a pequeños y medianos desarrolladores, así como un retorno de inversión más dinámico que el ofrecido por la banca o el mercado bursátil.

Por Ana Martínez y Ariana Cruz Abeyro
TEXTO PUBLICADO EN TU GUÍA EN CONCRETO No. 76

El también llamado Fondeo Colectivo es un modelo de formación de capital y participación de mercado, en donde las necesidades de financiamiento de proyectos se transmiten a una comunidad, a través de una plataforma digital y se obtiene apoyo de inversionistas, fondeadores y donantes. El crowfundig está regulado por la Ley Fintech.

MONTOS A FINANCIAR

Las empresas crowdfunding que operan en el país, de acuerdo con la Ley Fintech, pueden fondear proyectos inmobiliarios de pequeñas y medianas empresas con valor cercano al millón 670 mil Udis –poco más de 10 millones de pesos. No obstante, se prevé también que existe un mecanismo a través del cual pueda aumentar los límites en situaciones especiales.

Para lograr un incremento en el monto del crédito, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) establece que en caso de requerir una mayor línea de financiamiento deberán las instituciones crediticias solicitar una autorización y demostrar que los mecanismos de debida diligencia del cliente son muy buenos como para evitar mayores riesgos a los inversionistas. En ese caso, se puede solicitar (por proyecto) hasta 6 millones 700 mil Udis, es decir, 40 millones de pesos.

Por lo general el monto promedio del crédito oscila entre los 6.5 y 8 millones de crédito luego que las empresas participantes en el mercado, financian al año alrededor de 30 a 40 proyectos con una inversión total de entre 200 y 300 millones de pesos.

REQUISITOS PARA DESARROLLADORES

Los requerimientos que tendrán que cubrir los desarrolladores que deseen obtener capital de estas plataformas van más allá de presentar su solicitud a la institución financiera, ya que tendrán que entregar una serie de documentos y tramites que garanticen el desarrollo del inmueble, su rentabilidad y el retorno de las inversiones.

Entre los papeles que deberán entregar están: el reporte de crédito de la empresa, una consulta del buró de crédito, acta constitutiva de la empresa, descripción de la trayectoria del desarrollador, póliza de seguros de los proyectos, además de contrato de compra en caso de una adquisición.

De acuerdo con especialistas, también es importante que la empresa que reciba el crédito entrega prueba de fondos propios (costos de cierre y aportación del terreno), reporte de inspección de la propiedad, avaluó de la construcción del inmueble, así como un presupuesto de construcción y tiempos estimados.

BENEFICIOS

Los beneficios que tiene este esquema de fondeo sobre otros mecanismos -crédito puente o los mercados bursátiles –están relacionados no sólo con la rapidez para conseguir capital– existe un elevado potencial de inversionistas–, sino también con la transparencia de los procesos y el bajo porcentaje de los dividendos.

Respecto a este tema, Juan Carlos Castro Aerenlund, director de Desarrollo de Negocios de Briq, señaló que una de las principales ventajas de este esquema va ligado con la democratización que hace de las inversiones, luego que a la hora de abonar dividendos, únicamente se tiene que pagar la cantidad que invirtió la persona y su rendimiento –aproximadamente este oscila entre 12 y 20%–, lo cual establece que todas las ganancias que se obtengan con la comercialización del bien raíz– una vez liquidado el préstamo sean para el desarrollador.

“Es un sistema muy transparente también, permite al empresario el contacto directo con los dueños del dinero, ya que puede ver la aportación diaria que hacen los inversores nuevos y establecer vínculos con ellos, para tener asegurado la línea de crédito pasa su próximo desarrollo”.

IMPULSO GUBERNAMENTAL

En relación al impulso que deberá tener este sector en los próximos años, Juan Carlos Castro Aerenlund señaló que la Banca de Desarrollo –representada por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) – jugará un papel transcendente en la consolidación del modelo, luego que el dinero utilizado podría servir para generar garantías o estar ligado directamente al desarrollo de la oferta.

A principios de año se dio a conocer que la SHF se sumó a Briq como un inversionista más, al darle un crédito por 100 millones de pesos. Añadió que es necesario replicar este modelo de apoyo en general y que sea aplicable para el segmento inmobiliario, además de que beneficie a los desarrolladores pequeños y medianos que participan en el crowdfunding y así dirigirlo a un fondeo más sólido.

ACTORES EN EL MERCADO

En la actualidad, en México opera cinco plataformas de crowdfunding inmobiliario como Inverspot que espera levantar 300 millones de pesosen 2019; Briq que busca entre 200 y 300 millones de pesos; M2CROWD que va por 150 millones de pesos; Expansive, con 85 millones de pesos; y Pm2, con 32 millones de pesos.

En conjunto estas instituciones financieras o Fintech significarán en conjunto un desarrollo 211 proyectos, por lo que recabarán 870 millones de pesos, poco más del doble de los 415 millones captados en el año pasado

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Medio especializado en Vivienda y Real Estate.

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